Raúl Gómez vuelve a abrir el bufete de abogados de No son horas para traer un caso que tiene que ver con el alquiler y la fianza de una vivienda. Todo parte de una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona en el que un propietario alegaba daños por mascotas para quedarse con la fianza y no devolver el dinero a sus inquilinos al dejar la vivienda.
En primer lugar, cabe recordar qué es la fianza para entender la importancia de esta resolución. Todos hemos escuchado el concepto de fianza, a veces con cierto dramatismo al abandonar un piso, pero jurídicamente tiene una función muy concreta: es una garantía económica que el inquilino entrega al arrendador al firmar el contrato de arrendamiento y está destinado a asegurar el cumplimiento de sus obligaciones.
Estas obligaciones pasan por la correcta conservación de la vivienda y el pago de las mensualidades de renta. Así, es muy importante subrayar que la ley de Arrendamientos Urbanos establece que la fianza no es un pago anticipado del alquiler ni una especie de bonus para el propietario, por si decidiera de repente redecorar el piso al terminar el contrato.
Su naturaleza jurídica es estrictamente garantista, por lo que sirve para cubrir posibles impagos, daños en la vivienda o incumplimientos contractuales que sean debidamente acreditados. Por tanto, si no existen dichas incidencias, el arrendador está obligado a devolver la fianza al terminar el contrato, sin excusa, ni demora.
Qué dice la ley en el caso de los daños por mascotas
En cuanto a la sentencia que nos ocupa, Raúl Gómez señala que confirma lo establecido por ley: "El arrendador no puede quedarse con la fianza del alquiler porque sí, alegando, por ejemplo, los daños causados por la mascota del inquilino si no dispone de pruebas sólidas que acrediten tanto la existencia de esos daños como su imputación al arrendatario".
Raúl Gómez sostiene que en derecho no basta con señalar a la mascota del inquilino, sino que hay que probar los daños y probarlos "correctamente". En este caso, el conflicto comienza como la disputa clásica del mundo de los arrendamientos. Tras finalizar el contrato de alquiler de una vivienda y hacerlo además de mutuo acuerdo, los propietarios decidieron no devolver la fianza de 1.500 euros a los inquilinos.
Pero no solo eso. Además, reclamaban más de 5.000 euros adicionales por supuestos desperfectos que, según su versión, habrían sido causados por los arrendatarios y, en particular por las mascotas que convivían con ellos en la vivienda. Porque sí, había mascotas y no pocas, dos perros y dos gatos, lo que, según el arrendador, había dejado la vivienda en un estado poco menos que apocalíptico.
Los propietarios afirmaban que los daños ascendían a unos 7.000 euros basándose en diversos presupuestos de reparación que incluían partidas tan variadas como limpieza de la vivienda, desatasco de la fosa séptica, arreglo de puertas, restauración de muebles, reparación de mosquiteras y trabajos de pintura.
Ahora bien, el problema jurídico no estaba tanto en la cuantía de la reclamación como en algo mucho más importante que es la prueba, porque en Derecho civil existe un principio fundamental que todos los juristas repetimos como un mantra: quien afirma un hecho, tiene la carga de probarlo. Es lo que técnicamente se conoce como carga de la prueba y en este caso correspondía al arrendador, como es lógico, demostrar que los daños existían, que estaban presentes en el momento en el que el inquilino devolvió la vivienda y que además eran imputables a los arrendatarios o a sus mascotas.
Las pruebas clave para demostrar si había daños por mascotas en la vivienda
Sin embargo, cuando el asunto llegó a los tribunales, el castillo probatorio del arrendador empezó a desmoronarse con bastante rapidez, ya que no aportaron una peritación técnica de los daños junto con su demanda. Es decir, no presentaron un informe pericial que evaluara de forma objetiva el estado de la vivienda, ni que determinara la causa de los desperfectos.
Y precisamente este aspecto, en litigios de este tipo, es el elemento clave. Además, los inquilinos, en un movimiento muy hábil, aportaron un reportaje fotográfico realizado el mismo día en que se resolvió el contrato y se entregaron las llaves. En dichas imágenes, la vivienda aparecía limpia y sin daños evidentes.
Por su parte, las fotografías presentadas por los arrendadores habían sido tomadas un mes y dio después. Además, estaban en blanco y negro, con escasa nitidez y sin contexto suficiente para determinar cuándo se habían producido los supuestos desperfectos.
La diferencia entre el deterioro por uso normal y el daño imputable al arrendatario
Así, la Audiencia Provincial fue bastante clara en su valoración. A partir de esas imágenes, no era posible determinar si los daños mostrados eran consecuencia de un uso indebido de la vivienda, si se debían a las mascotas o simplemente respondían al desgaste ordinario derivado del uso normal del inmueble.
Al hilo de esto, aparece un concepto jurídico muy importante en el ámbito de los arrendamientos que daría para una tesis doctoral, que es la diferencia en el deterioro por uso normal que lo tiene que soportar el propietario y el daño imputable al arrendatario.
Por último, cabe decir que se trata de una sentencia que recuerda puntos jurídicos muy importantes y también nos enseña otra cosa en Derecho civil: las mascotas pueden ser sospechosas, pero si se les acusa de algo, hay que demostrarlo, ya que en los tribunales, igual que en la vida, la presunción de inocencia protege a los perros, a los gatos y probablemente hasta el hámster.
