Tras varios años de fuerte revalorización, la Costa del Sol encara el tramo final de 2026 con un mercado residencial que mantiene su dinamismo, aunque evoluciona de forma más selectiva. A ello se suma una conectividad internacional en crecimiento, con 13,23 millones de pasajeros en el aeropuerto de Málaga-Costa del Sol durante el primer semestre del año, un 6,7% más, de los que 11,01 millones correspondieron a vuelos comerciales internacionales, según Aena.
En este escenario, la Costa del Sol refuerza su atractivo prime y super prime con subidas de precios de hasta el 17%, una evolución que también se refleja en el conjunto de la provincia donde entre abril y junio se registraron 9.387 compraventas en Málaga, un 7,7% más que en el trimestre anterior, frente al descenso del 5,7% observado en el conjunto de España. Este avance estuvo impulsado especialmente por la vivienda usada, con 6.420 operaciones, un 16,2% más trimestral, mientras que la obra nueva contabilizó 2.967 compraventas, un 7% menos. El precio registral medio se situó en 3.254 €/m² en la provincia, un 10,8% más interanual, y alcanzó los 3.401 €/m² en Málaga capital, un 14,7% más.
Son algunas de las conclusiones del informe Costa del Sol Residential Market Outlook 2026-2030, elaborado por Dils Lucas Fox, que analiza la evolución del residencial prime y super prime en Málaga, Marbella y los principales micromercados de la Costa del Sol, así como sus perspectivas para los próximos cuatro años.
Paloma Pérez Bravo, CEO Residential de Dils Lucas Fox, señala: “La Costa del Sol ha ganado escala y madurez como mercado residencial prime y super prime. El peso creciente de la demanda internacional, la conectividad y la evolución del producto la sitúan hoy en una posición muy distinta a la de hace unos años. Después de un periodo de fuertes subidas, entramos además en una fase más selectiva, en la que la ubicación, la calidad del activo, los servicios y su capacidad para preservar valor serán cada vez más determinantes”.
Más compradores internacionales y mayor vocación de permanencia
La demanda extranjera sigue siendo uno de los principales motores del mercado malagueño y ha continuado ganando peso durante 2026. En el conjunto del mercado de la provincia de Málaga, los compradores extranjeros representaron el 32,8% de las compraventas de la provincia en 2025, y, en el segundo trimestre de este año, su peso aumentó 2,71 puntos porcentuales respecto al trimestre anterior, hasta alcanzar el 37,01%. La tendencia se enmarca en un contexto nacional en el que las compras realizadas por extranjeros representaron el 15,98% del mercado.
Esta evolución se produce, además, en un contexto de mayor diversificación del comprador internacional en el que Reino Unido y Países Bajos prácticamente igualaron su peso dentro de las compras realizadas por extranjeros en España durante el segundo trimestre, con un 6,99% y un 6,94%, respectivamente. Les siguieron Alemania (6,11%), Marruecos (6,09%), Rumanía (5,70%), Italia (5,13%), Francia (4,97%) y Polonia (4,33%). Se trata de cifras nacionales, pero reflejan una base internacional cada vez menos concentrada.
Un recorrido que también se refleja en la actividad de Dils Lucas Fox donde en la Costa del Sol, los compradores internacionales pasaron de representar el 62,5% de las operaciones intermediadas por la compañía en 2021 al 83,7% en 2025. En el conjunto de España, el 58,25% de sus clientes fueron internacionales durante el último ejercicio, en el que la compañía incrementó un 13% su volumen de transacciones. El crecimiento fue especialmente intenso en los segmentos de mayor valor, con un aumento del 36,9% en las operaciones superiores a un millón de euros y del 30,3% en las de más de 2,5 millones.
Junto al peso internacional, el informe identifica un cambio relevante en la naturaleza de la demanda. Según la muestra de operaciones de Dils Lucas Fox en la Costa del Sol correspondiente al primer semestre de 2025, el 96% de las compras correspondieron a residencia principal. A ello se suma la evolución del padrón de Marbella, que alcanza los 173.420 habitantes a 1 de enero de 2026 y reúne 155 nacionalidades, otro indicador del creciente componente residencial permanente de la zona, según el Ayuntamiento de Marbella. El informe vincula esta mayor permanencia con un mayor peso de factores ligados a la vida cotidiana, como el espacio para trabajar desde casa, la proximidad a colegios, la seguridad y el acceso a servicios disponibles durante todo el año.
Setareh Mohregi, directora de Alianzas Estratégicas y Relaciones Institucionales de Dils Lucas Fox en la Costa del Sol, explica que “en Málaga y Marbella vemos cada vez más compradores internacionales que llegan con una lógica de permanencia. No buscan únicamente una vivienda para unas semanas al año, sino un lugar que encaje en su vida familiar y profesional. Eso se traduce en una búsqueda más exigente, en la que pesan mucho la ubicación, la calidad de la vivienda, los servicios y la facilidad para vivir aquí durante todo el año”.
El crecimiento se abre más allá de Marbella
Marbella continúa marcando la referencia del residencial prime y super prime de la Costa del Sol, aunque después de varios años de intensa revalorización su ritmo de crecimiento comienza a moderarse. Sus 5.950 €/m² en julio suponen un avance interanual del 4,6%, con diferencias relevantes dentro del propio municipio: Nagüeles-Milla de Oro alcanza los 8.269 €/m² y Nueva Andalucía los 6.249 €/m².
En esa línea, Estepona alcanza los 4.902 €/m², con una subida interanual del 17%; Torremolinos se sitúa en 4.218 €/m², un 11,1% más; y Manilva en 3.029 €/m², con un crecimiento del 12,7%. Estepona y New Golden Mile ganan terreno entre compradores que buscan obra nueva, servicios y una mejor relación entre precio y producto, mientras Mijas, Fuengirola, Benalmádena o Torremolinos ofrecen alternativas para perfiles que priorizan la cercanía al aeropuerto, los servicios para el día a día y una propuesta de valor diferente a la de Marbella.
El crecimiento, no obstante, no es uniforme ni convierte a unas zonas en sustitutas directas de otras. En Marbella y Benahavís, la oferta más difícil de replicar sigue concentrándose en ubicaciones y activos muy concretos, como la primera línea de playa, Golden Mile, Nagüeles, Sierra Blanca, grandes parcelas consolidadas o villas llave en mano de máxima calidad y privacidad.
La nueva oferta crece, pero el producto prime sigue siendo escaso
La amplitud de la oferta refleja la dimensión que ha alcanzado el segmento prime y super prime en la provincia, con 9.472 viviendas anunciadas por encima de un millón de euros y 3.671 por encima de tres millones. A ello se suma una actividad promotora elevada, con aproximadamente 3.195 viviendas visadas en la provincia de Málaga durante el primer trimestre de 2026, acorde a los últimos datos del Colegio Oficial de Arquitectos de Málaga. Sin embargo, este aumento no resuelve la escasez de producto diferencial en las localizaciones más consolidadas, donde la limitación responde especialmente a determinadas combinaciones de ubicación, tipología y calidad.
Una vivienda nueva en Estepona no cubre la misma demanda que una villa llave en mano en Sierra Blanca, del mismo modo que una propiedad en Benahavís responde a necesidades distintas de las de un ático en primera línea de mar en Málaga capital.
Esta mayor segmentación obliga también a promotores e inversores a afinar la estrategia de cada proyecto. El precio de salida, la calidad arquitectónica y constructiva, el interiorismo, los servicios, la gestión posterior del activo y el conocimiento del comprador adquieren mayor relevancia en un mercado que compite cada vez más a escala internacional.
Las branded residences elevan el posicionamiento prime y super prime
La Costa del Sol concentra alrededor del 20% de los proyectos de branded residences de España, lo que la sitúa como el segundo mercado nacional tras Madrid. El informe apunta, además, a diferenciales de precio de entre el 20% y el 40% frente al residencial de lujo tradicional comparable, aunque con una elevada dispersión en función de la marca, los servicios y el modelo de gestión. Entre los proyectos presentes o en desarrollo en la zona figura Four Seasons Marbella, para el que se contempla una inversión de entre 650 y 740 millones de euros, junto a desarrollos vinculados a St. Regis, Waldorf Astoria, Dolce & Gabbana, Karl Lagerfeld y Lamborghini.
La llegada de operadores hoteleros, promotores internacionales y marcas globales está elevando los estándares de diseño, servicios, gestión y comercialización y refuerza la profesionalización del mercado. En este contexto, ganan peso el asesoramiento especializado, el conocimiento detallado de cada micromercado, la distribución internacional y el acceso a producto exclusivo y off-market.
Un crecimiento más moderado y selectivo hasta 2030
En su escenario base, Dils Lucas Fox prevé que la Costa del Sol mantenga una evolución positiva durante los próximos cuatro años, aunque con un crecimiento de los precios cada vez más moderado. Así, estima subidas de entre el 4% y el 7% en 2027, frente a incrementos de entre el 2% y el 5% en 2030. En el segmento prime de Marbella, la evolución sería algo más sólida, con aumentos de entre el 5% y el 8% en 2027 y de entre el 3% y el 6% en 2030.
Bajo ese mismo escenario, Dils Lucas Fox estima que en la provincia de Málaga podría mantenerse en un rango de 35.000 a 40.000 compraventas anuales entre 2027 y 2030, mientras que los compradores extranjeros representarían entre el 34% y el 40% de las operaciones. Estas previsiones están condicionadas por la evolución de la economía europea, los tipos de interés, posibles cambios fiscales o regulatorios, la conectividad, las infraestructuras y la capacidad del mercado para absorber la nueva oferta.
Tras varios años de fuerte revalorización, la Costa del Sol entra en una etapa en la que el crecimiento será más desigual y dependerá en mayor medida de las características concretas de cada activo, especialmente de su ubicación, calidad, nivel de servicios y grado de escasez dentro del mercado prime y super prime.
