En este contexto, Málaga y Sevilla concentrarán 1,37 millones de metros cuadrados de nuevos desarrollos logísticos entre 2026 y 2028, lo que representa el 11% de la nueva oferta prevista a nivel nacional. Este crecimiento estará condicionado por el impacto de los costes de construcción, un contexto que revaloriza el actual stock disponible en la región: 60.000 m² vacantes, equivalentes al 2,3% de un inventario total de 2,5 millones de metros cuadrados.
La actividad de mercado mantuvo un dinamismo más moderado en 2025, con una absorción cercana a los 250.000 metros cuadrados —el 10% del total contratado en España— y un volumen de inversión de 6 millones de euros, que supuso el 6% del capital logístico transaccionado a nivel nacional.
En este escenario, el crecimiento de rentas se modera respecto a ejercicios anteriores, situándose la renta prime en 5,60 €/m²/mes en Málaga. Las yields prime se sitúan en el 5,65%, con un recorrido
limitado a nuevas compresiones dada la incertidumbre macroeconómica. Como resultado, las valoraciones prime alcanzan los 1.190 €/m², mientras que el suelo logístico presenta precios en torno a los 380 €/m² en las ubicaciones más consolidadas.
España cuenta con una ventaja geoestratégica diferencial en el actual contexto de disrupción de las rutas marítimas globales: no es solo un mercado de destino, sino una auténtica puerta de entrada a Europa. Es el único gran país industrial europeo con doble fachada marítima —Atlántico y Mediterráneo— y conexión natural con el Norte de África, América y las rutas Asia-Europa que, ante las tensiones en Oriente Medio, están siendo desviadas por África y el Cabo de Buena Esperanza. En este escenario, los flujos marítimos evitan el eje Ormuz-Suez y acceden antes al sur de Europa, posicionando a España como “first port of call”, una capacidad que Polonia no puede ofrecer por su carácter terrestre y que Italia solo puede cubrir de forma parcial por su mayor exposición en el Mediterráneo oriental. Frente a otros mercados europeos, España no solo distribuye mercancía: controla el punto de entrada, y eso le otorga una ventaja logística estructural y creciente. Esta nueva realidad acelera el “nearshoring”, el “friend-shoring” y el refuerzo de inventarios de seguridad, consolidando la logística como infraestructura esencial y uno de los segmentos inmobiliarios más resilientes en los próximos dos ejercicios
