Conocer el estado del edificio, asegurarse de que no hay deudas pendientes y pedir certificados clave son algunos de los pasos que todo comprador debe seguir antes de adquirir una vivienda de segunda mano. Lo explican en Más de uno Madrid, con Jorge Granullaque, los representantes del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, en el espacio "Ciudad y Comunidad".
"La compra de vivienda usada es muy habitual en España, especialmente en ciudades como Madrid donde escasea la obra nueva", recuerda Jorge Granullaque. Pero no es una operación exenta de riesgos. La vicepresidenta del Colegio, Marina Sánchez, subraya que el comprador debe "comprobar si el edificio ha pasado la ITE (Inspección Técnica de Edificios) o el IEE (Informe de Evaluación del Edificio)". Estos informes evalúan la conservación, seguridad, eficiencia energética y accesibilidad del inmueble, y pueden alertar sobre futuras obras o gastos inesperados.
También es importante revisar los estatutos de la comunidad de propietarios. "Puede haber restricciones de uso o normas sobre cómo se reparten los gastos comunes que afecten a la decisión de compra", advierte Sánchez.
Certificado de deudas
Otro punto clave es asegurarse de que el piso no tiene deudas ni derramas pendientes. "El comprador debe pedir un certificado de deudasemitido por el administrador de fincas, que confirme que el anterior propietario está al corriente de pagos", explica. Aunque no siempre es obligatorio, lo habitual es presentarlo en la notaría para aportar seguridad jurídica y económica tanto al comprador como a la comunidad.
Además, tal y como cuenta Marina Sánchez, "sería lo deseable para el comprador, para el vendedor y para la propia comunidad. El administrador es el que más información tiene sobre lo que ha ocurrido en ese lugar. Por eso, es lo que todos deberíamos hacer, es lo más recomendable".
Cuidado con las derramas
"Las derramas las paga quien sea propietario cuando se exige el recibo, no cuando se acordó", recuerda Sánchez. Cuenta incluso un caso llamativo: "En una comunidad se firmó la compraventa por la mañana y por la tarde se aprobó una derrama. El comprador decía que no sabía nada, pero el vendedor era el presidente. Al final lo arreglaron entre ellos para evitar ir a juicio".
También es recomendable revisar la calificación energética del piso, que por ley debe entregar el vendedor. "Solo así se puede prever cuánto se gastará en suministros", añade Juanjo Bueno, responsable de comunicación del Colegio.
En cuanto a los gastos de la operación:
- Vendedor: paga el certificado energético, el certificado de deudas y el Impuesto de Plusvalía municipal (salvo pacto en contrario).
- Comprador: asume el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (entre el 6% y el 10%, según la comunidad autónoma), así como gastos notariales, registrales y de gestoría. En Madrid, el ITP es del 6%.
Además, Bueno recuerda que el certificado de deudas tiene un coste porque es un trabajo individualizado, aunque a veces se confunda con los servicios ordinarios del administrador.
En resumen, para evitar sorpresas desagradables, conviene pedir toda la documentación, consultar al administrador de fincas y aclarar todos los gastos antes de firmar. Porque, como concluye Marina Sánchez: “Una compraventa informada es una compraventa segura”.
