El desarrollo de vivienda en Andalucía no puede desvincularse de las infraestructuras que hacen posible su uso. La disponibilidad real de agua, electricidad, saneamiento, viales, telecomunicaciones o evacuación de pluviales es, además de una condición técnica, un prerrequisito legal para que una promoción residencial sea considerada habitable. La Cátedra Real Estate Alfil de San Telmo Business School analiza este tema desde una perspectiva técnica y académica, en un contexto donde la planificación de servicios básicos adquiere una relevancia creciente para garantizar la viabilidad, habitabilidad y sostenibilidad de los nuevos desarrollos urbanos.
Infraestructura operativa: más allá del diseño
Aunque los planes urbanísticos puedan prever desarrollos residenciales en determinados ámbitos, sin una infraestructura operativa real —planificada, ejecutada y coordinada—, el uso de esas viviendas puede verse limitado. La licencia de primera ocupación, documento que acredita que una vivienda está lista para ser habitada, no puede emitirse sin la disponibilidad efectiva de los servicios esenciales.
“Una promoción residencial no termina con la entrega de llaves. Comienza con la disponibilidad efectiva de agua, energía y accesos. Y eso requiere una planificación rigurosa y una coordinación previa entre administraciones, promotores y suministradores”, explica Eduardo Olaya Estefan, director de la Cátedra Real Estate Alfil.
El análisis de la Cátedra subraya que existen diferentes niveles de responsabilidad en la provisión de infraestructuras:
- Las administraciones públicas deben garantizar la existencia de servicios básicos a través de la planificación urbanística y la ejecución o supervisión de redes generales.
- Los promotores y agentes urbanizadores son responsables de proyectar, financiar y ejecutar las infraestructuras de urbanización necesarias en su ámbito de actuación, incluyendo la conexión con redes existentes y la tramitación de licencias.
- Las constructoras deben ejecutar técnicamente las instalaciones conforme a normativa, asegurando su operatividad.
- Las compañías suministradoras no pueden activar los servicios sin que exista una autorización administrativa (licencia de primera ocupación) y una infraestructura ejecutada y legalmente recepcionada.
Derechos del comprador y consecuencias de una entrega incompleta
Para el comprador de una vivienda, la habitabilidad es un derecho legalmente reconocido. Sin conexión a agua, luz o saneamiento, y sin licencia de primera ocupación, el inmueble no puede considerarse jurídicamente apto para su uso. Esta situación puede generar limitaciones graves para el comprador, desde la imposibilidad de contratar suministros hasta dificultades para empadronarse, registrar la propiedad o habitarla en condiciones normales.
“Desde el punto de vista técnico y jurídico, no se puede entregar una vivienda sin asegurarse de que es completamente operativa. Las infraestructuras son la base sobre la que se sustenta el uso legal y funcional del inmueble”, explica Josep Mor Figueras, profesor del área de Finanzas y director académico de la Cátedra.
Coordinación, prevención y escenarios operativos
La experiencia comparada con otras comunidades autónomas y países europeos muestra que el desarrollo urbano exitoso, más allá de la demanda o el suelo disponible, depende de una adecuada planificación y ejecución de servicios básicos, con responsabilidades bien definidas y mecanismos de supervisión realistas.
“El suelo puede estar calificado, el diseño puede ser excelente, pero si la infraestructura no está lista, la vivienda no puede habitarse. Es fundamental reforzar los mecanismos de coordinación entre todos los agentes para evitar escenarios de disfunción técnica o inseguridad jurídica”, añade Olaya.
Desde la Cátedra se sitúa este análisis dentro de un marco comparado más amplio, que incluye experiencias de otras comunidades autónomas y países europeos con realidades urbanas diversas. En todos los casos, la falta de sincronización entre planeamiento, ejecución de infraestructuras y entrega de viviendas ha generado disfunciones operativas y problemas jurídicos de gran impacto.
A nivel europeo, países como Portugal han reforzado recientemente los requisitos de planificación técnica previa como condición para liberar suelo, tras experiencias en el Algarve donde el crecimiento residencial superó la capacidad de abastecimiento de agua. Estos casos muestran que la problemática no es puntual ni exclusiva de un municipio concreto, sino un reto estructural que requiere un enfoque anticipado, técnico y multidisciplinar.
En este sentido, la Cátedra Real Estate Alfil insiste en que el análisis de proyectos residenciales debe incorporar una evaluación realista del estado de las infraestructuras, del calendario de ejecución y de la capacidad de absorción del entorno urbano.
