La vivienda es en uno de los principales problemas de los españoles. El Gobierno acaba de aprobar en el Consejo de Ministros dos reales decretos con medidas que afectan a alquileres, desahucios, pisos turísticos, propietarios y acceso a la primera vivienda, a expensas, algo que no parece fácil, de ser convalidados por el Congreso.
Sin embargo, más allá de la regulación del alquiler, los desahucios o los pisos turísticos, existe un desequilibrio estructural que ayuda a entender la presión que soporta el mercado de la vivienda en España: se están creando muchos más hogares que casas nuevas.
Los últimos EXTERNO|||datos del Banco de España muestran este desfase. Durante 2025 se crearon 225.000 nuevos hogares, mientras que se terminaron alrededor de 92.000 viviendas. Es decir, por cada casa nueva terminada se formaron cerca de dos hogares y medio.
Más hogares y una oferta que no crece al mismo ritmo
La construcción está aumentando, pero todavía no consigue seguir el ritmo de formación de nuevos hogares.
Durante 2025, las viviendas iniciadas se situaron aproximadamente entre las EXTERNO|||135.000 y las 140.000 unidades, también muy por debajo de los 225.000 hogares creados durante el año. Y encuentran otro problema: la construcción de nuevas viviendas no puede responder de inmediato a la demanda por la falta de suelo y los largos plazos urbanísticos y de construcción..
Además, según las últimas proyecciones del Instituto Nacional de Estadística (INE), España podría pasar de alrededor de 19,76 millones de hogares en 2026 a 21,94 millones en 2041 si se mantienen las tendencias demográficas actuales.
Eso supondría la creación de aproximadamente 2,18 millones de hogares adicionales en apenas 15 años, un incremento superior al 11%.
Un déficit acumulado de cientos de miles de viviendas
El desequilibrio no solo es cosa del último año. Se ha ido acumulando durante los últimos ejercicios, especialmente desde 2021.
El Banco de España ha estimado en alrededor de 750.000 viviendas el diferencial acumulado entre la creación de nuevos hogares y la producción de vivienda nueva entre 2021 y 2025.
Y también hay un problema geográfico. Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga concentran conjuntamente más de la mitad del desfase acumulado entre la creación de hogares y la producción de vivienda. Por lo que viviendas una parte de las viviendas sin vender no se adaptan a la demanda por sus condiciones o localización.
El desfase no es la única causa del precio de la vivienda
El Banco de España advierte de que el desfase entre oferta y demanda no es el único factor que condiciona el mercado de la vivienda. También señala elementos como la disponibilidad de suelo, los costes de construcción, las condiciones de financiación o la evolución de la demanda.
En determinadas zonas también influyen factores como la compra de vivienda por no residentes y el alquiler turístico y de temporada. El organismo ha constatado además mayores incrementos de precios en los territorios donde existe una mayor escasez relativa de oferta.
