Nuestro abogado de No son horas, Raúl Gómez, trae un asunto que sonará a todos aquellos que viven en una comunidad de propietarios. Esas reuniones de los martes a las ocho, con olor a café recalentado, un vecino golpeando la mesa con el acta de la junta y otro diciendo aquello de 'yo no pago porque el ascensor no lo uso', pero mucho ojo porque detrás de todo este folclore hay una cuestión jurídica muy seria que acaba de poner de relieve el Tribunal Supremo y que va a generar bastantes problemas en muchísimas comunidades de propietarios en España.
Esto interesa especialmente a esas comunidades de vecinos que llevan años dejando pasar el tiempo pensando aquello de 'ya reclamaremos cuando podamos', 'ya se pondrá al día' o la frase favorita de muchos administradores de fincas agotados: "Vamos a intentar solucionarlo amistosamente".
Cambios en los plazos de prescripción para no pagar las cuotas pendientes
La noticia salta cuando el Tribunal Supremo aplica los cambios en los plazos de prescripción que se introdujeron hace unos años en nuestro derecho civil y avala que los vecinos morosos no tengan que pagar determinadas cuotas pendientes de la comunidad cuando hayan pasado más de cinco años sin que esta se lo haya reclamado formalmente.
Es decir, si la comunidad se duerme demasiado tiempo, la deuda prescribe y ya no se le puede exigir al vecino. En un caso práctico, una comunidad puede encontrarse reclamando 6.000 o 7.000 euros y terminar cobrando apenas 1.500, porque el resto se lo ha llevado el reloj.
Y esto no es una teoría. Es exactamente lo que ocurrió en el caso que ha llegado al Tribunal Supremo: la sentencia nace de un conflicto en un edificio de vecinos de Madrid, donde la comunidad reclamaba a varios propietarios una deuda acumulada de 6.497 euros, correspondientes a cuotas impagadas entre los años 2007 y 2014. Hasta aquí una situación tristemente habitual en España, donde la morosidad en las comunidades de propietarios sigue siendo uno de los grandes dolores de cabeza de administradores, presidentes y vecinos cumplidores.
El problema llegó cuando el asunto llegó a la sala competente del Tribunal Supremo, porque la justicia revisó el caso y concluyó que las cuotas más antiguas ya no podrían reclamarse porque habían prescrito. El resultado de esto, de los casi 6.500 euros iniciales sólo se pudieron cobrar unos 1.698, correspondientes a los años más recientes. El resto quedó jurídicamente fuera de juego.
Y aquí es donde aparece la palabra clave, la prescripción. Esta figura jurídica existe para evitar que las reclamaciones se eternicen y para dar seguridad al tráfico jurídico. El derecho entiende que no se puede vivir permanentemente bajo la amenaza de que alguien venga 20 años después a reclamar una deuda olvidada.
En este caso, el Tribunal Supremo aplica el artículo 1966 del Código Civil, que establece un plazo de cinco años para reclamar pagos periódicos que deban hacerse por años o en plazos más breves. Las cuotas de comunidad encajan perfectamente, ya que son pagos mensuales, trimestrales o anuales.
Lo más importante es que la sentencia deja clarísimo algo que va a dar mucho trabajo a los administradores de fincas, que es que cada cuota tiene su plazo de prescripción, es decir, no prescribe toda la deuda junta. Cada recibo empieza a contar individualmente desde el momento en que debió pagarse.
Qué puede hacer una comunidad para curarse en salud: basta con una reclamación en plazo
Imaginemos un vecino que deja de pagar en enero del 2019: esa cuota concreta prescribirá en enero del 2024 si nadie la reclama formalmente, la de febrero prescribirá en febrero del 2024 y así sucesivamente. Esto obliga a las comunidades a llevar un control muchísimo más riguroso de la morosidad
Aquí viene otra parte importante: no hace falta necesariamente presentar una demanda judicial para interrumpir la prescripción. Esto es fundamental, puesto que basta con una reclamación formal y fehaciente, es decir, algo que permita acreditar que la comunidad reclamó la deuda dentro del plazo, por ejemplo, un burofax, un requerimiento notarial, una comunicación certificada o incluso determinados acuerdos de junta correctamente notificados.
Lo destacable es que se pueda demostrar y exista una trazabilidad, porque en muchas comunidades el método habitual de reclamaciones, el famoso 'ya hablaré con él en el portal' y jurídicamente eso tiene la misma eficacia que discutir por el mando de la tele.
La sentencia, además, tiene un impacto enorme porque aclara definitivamente una cuestión que durante años generó bastantes dudas. Antes de la reforma del Código Civil de 2015, el plazo general de prescripción de muchas acciones personales era de 15 años. Muchísimas comunidades seguían funcionando mentalmente con ese plazo antiguo, pero la reforma redujo esos plazos a cinco años.
Lo que hace ahora el Tribunal Supremo es confirmar que las cuotas comunitarias pendientes también quedan sujetas a ese nuevo límite temporal. En definitiva, que vamos a ver una verdadera tormenta de burofaxes y notificaciones.
