El abogado de No son horas, Raúl Gómez, trae un asunto que tiene en jaque otra vez a las comunidades de propietarios. En el horizonte, existe una problemática que afectará y mucho al bolsillo de los vecinos. El origen del problema está en el Real Decreto 355 del 2024 que aprueba una nueva instrucción técnica complementaria llamada ITCAM 1, que tiene nombre de cohete espacial de la NASA, pero que en realidad regula las condiciones de seguridad, mantenimiento e inspección de los ascensores en España.
¿Y por qué esta norma ha encendido todas las alarmas? Aunque su finalidad es incuestionablemente loable, ya que busca incrementar la seguridad, reducir accidentes y adaptar el parque de ascensores a estándares europeos, su aplicación práctica tiene una consecuencia muy clara: hay que pagar y puede que no poco.
Qué dice la nueva norma para adaptar los ascensores
La normativa no obliga, en principio, a sustituir todos los ascensores existentes, lo cual sería directamente un apocalipsis financiero, pero sí impone la adaptación técnica de aquellos que no cumplan los nuevos requisitos. En este sentido, es donde empieza el verdadero viaje vertical de las comunidades, pero hacia abajo, en sus cuentas bancarias, porque en España tenemos más de un millón de ascensores y una parte muy significativa, especialmente en edificios construidos entre los años 60 y 90, tiene más de 20 o incluso 30 años. Traducido al lenguaje jurídico económico, un parque envejecido que tarde o temprano iba a necesitar una actualización.
La norma, en realidad, no hace más que poner fecha y obligación a algo que era ya técnicamente necesario. No obstante, la polémica reside en la obligación de pagarlo con celeridad. ¿Y cómo se articula esta obligación? Aquí entra en juego un mecanismo muy interesante desde el punto de vista jurídico, la aplicación progresiva, es decir, las comunidades no tienen que reformar el ascensor de inmediato por el mero hecho de que la norma haya entrado en vigor.
La obligación se activa cuando el ascensor pasa su inspección periódica obligatoria y que detecta que no cumple con los nuevos requisitos. A partir de ese momento, el técnico levanta acta y la comunidad levanta la ceja, porque entonces sí, hay que adaptar el ascensor y eso, casi con toda seguridad, implica aprobar una derrama.
Derramas de hasta 40.000 euros en los casos más extremos
En términos jurídicos, una derrama es una aportación extraordinaria que deben realizar los propietarios para sufragar gastos no previstos o de especial relevancia. En el caso de los ascensores, hablamos de obras que, según su complejidad, pueden ir desde unos pocos cientos de euros hasta cifras que alcanzan los 40.000 euros por ascensor en los casos más extremos.
Las actuaciones más habituales van a incluir mejoras en la nivelación de la cabina para evitar tropiezos, instalación de sistemas de seguridad en puertas, modernización de los sistemas eléctricos o incorporación de dispositivos de control de carga.
Todo ello, con un objetivo claro, evitar accidentes, especialmente en personas mayores o con movilidad reducida. Desde un punto de vista técnico, esto conecta con un principio fundamental, la seguridad de las instalaciones comunes, y aquí la ley de pillada horizontal es bastante clara: las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento de la normativa obligatoria no son opcionales, son obligatorias y, por tanto, todos los propietarios deben contribuir a su coste según su cuota de participación.
Cómo se aprueban las derramas: las sanciones si no se cumple la norma
Otra cuestión interesante es cómo se aprueban esas derramas. En principio, las obras necesarias para cumplir con la normativa no requieren unanimidad ni mayorías reforzadas. Basta con una mayoría simple en junta y en muchos casos, ni siquiera eso porque se consideran actuaciones obligatorias, es decir, que no estamos ante una decisión estética como pintar la fachada a los huecos de las escaleras, sino ante una exigencia legal.
Pero la cosa no termina en la derrama. Si la comunidad no acomete las obras necesarias, puede enfrentarse a sanciones administrativas, incluso al precinto del ascensor, lo cual en un edificio, por ejemplo, de ocho plantas, convierte la vida cotidiana en un entrenamiento de alto rendimiento. Como podemos ver, el impacto económico puede ser especialmente duro en comunidades con pocos vecinos o con propietarios de renta limitada, porque el coste se reparte entre menos personas, lo que incrementa la carga individual.
Aquí es donde el derecho se encuentra con la realidad social porque, aunque la norma es técnicamente impecable en su finalidad, su aplicación puede generar tensiones importantes en determinadas comunidades. Tampoco conviene olvidar otro elemento clave, la antigüedad del edificio. Cuanto más antiguo es el ascensor, mayores son las adaptaciones necesarias y mayor es la derrama. es una especie de impuesto al paso del tiempo, aunque con respaldo normativo. Algunas comunidades autónomas ya están empezando a estudiar líneas de ayudas, pero de momento, el panorama es muy desigual.
En definitiva, estamos ante una normativa que bajo la apariencia de una mejora técnica, tiene un impacto económico de primer orden. Una norma que nos recuerda que el derecho no solo regula grandes cuestiones constitucionales, sino también algo tan cotidiano como subir o bajar en el ascensor.
