Requisitos y condiciones para solicitar la moratoria en el pago de alquileres comerciales para pymes y autónomos

La última actualización del Real Decreto-ley 15/2020, con fecha 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo (en adelante RDL 15/2020), con entrada en vigor el día 23 de abril, establece una serie de novedades específicas para tratar los arrendamientos de locales para uso distinto al de vivienda (locales de negocio, en la terminología más usual o común) que exponemos a continuación.

En absoluto se ha cumplido la intención de aprobar unas normas eficaces para abordar los efectos económicos y financieros de la suspensión o drástica reducción de actividades económicas para arrendatarios y arrendadores de locales comerciales y de negocio, dejando a la buena voluntad de las partes la única forma de solventar el problema.

Consideraciones previas y generales

La propia Exposición de motivos del RDL 15/2020 dice que “a falta de acuerdo entre las partes, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas (…)” por lo que ya se adelanta que la situación existente no altera de ningún modo las respectivas obligaciones de las partes, salvo que el propio contrato previera algo al respecto; y que toda modificación requiere acuerdo expreso entre las partes.

Por otro lado, el RDL 15/2020 (Exposición de motivos y artículo 5) cierra la posibilidad de que el arrendatario pueda pretender la aplicación de instrumentos jurídicos como la alegación de la concurrencia de un supuesto de “fuerza mayor” y de la cláusula rebus sic stantibus (mecanismo para restablecer el equilibrio de las prestaciones entre las partes de un contrato), para poder obtener la condonación o el aplazamiento de su obligación principal de pago, que solamente procederá si se cumplen los plazos y requisitos establecidos en el mismo, quedando aquellos instrumentos únicamente para los supuestos de rescisión de la relación contractual.

Sistema establecido

El RDL 15/2020 establece un sistema similar al aprobado el 31 de marzo para los alquileres de vivienda, basado en la regulación de moratorias de pago distintas según se trate de un arrendador considerado como “gran tenedor” (con más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1500 metros cuadrados) o el resto de arrendadores y siempre subsidiario del acuerdo expreso que puedan alcanzar las partes.

En el caso de los grandes tenedores, los arrendatarios o inquilinos podrán solicitar en el plazo de un mes (hasta el 23 de mayo de 2020) la concesión de una moratoria en el pago de la renta, que se aplicará de manera automática en defecto de otro acuerdo entre las partes y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma, prorrogable hasta un máximo de cuatro meses. El aplazamiento será sin ningún tipo de penalización ni intereses y se podrá devolver, de manera fraccionada, durante los dos años siguientes a la conclusión de la moratoria.

Para el resto de arrendadores, también en el plazo de un mes (hasta el 23 de mayo de 2020) se podrá solicitar el "aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario", lo cual deja al arbitrio de las partes cualquier posibilidad.

La única especialidad, en este caso, consiste en que las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la LAU, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia, en cuyo caso, el arrendatario deberá reponer su importe en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, si fuera inferior a un año.

Requisitos exigidos al arrendatario

En apretada síntesis se exige que el arrendatario sea PYME (entendiendo por tal la sociedad que pueda formular balance abreviado) o autónomo (que esté afiliado y de alta desde el 14 de marzo de 2020 en el RETA o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA) y desarrollen o bien un actividad suspendida como consecuencia de la pandemia (“no esencial”) o en caso contrario (actividad “esencial”), que pueda acreditar la reducción de la facturación del mes previo al que se solicita la moratoria en, al menos, un 75% en relación a la media del trimestre correspondiente del año anterior (Por ejemplo, si se solicita en mayo de 2020 se comparará abril de 2020 con la media del trimestre abril-junio de 2019).

Efectos tributarios

La existencia o no de acuerdo expreso entre las partes será determinante para que el arrendatario tenga una adecuada justificación no solamente del pago o compensación efectuados a efectos de su gasto por IRPF o IS, sino también de la base de la retención que le corresponda realizar (i) y el arrendador pueda justificar, en su caso, su posible menor ingreso o la modificación a la baja de la base imponible de IVA repercutido (ii).

Este acuerdo expreso será especialmente relevante en el supuesto de aplicación de la fianza al pago de rentas contemplado en el RDL 15/2020 en el que la norma centra su atención exclusivamente en el efecto económico de la medida, pero no en sus efectos tributarios, ya que estando la fianza arrendaticia exenta de IVA (artículo 20.Uno.18.f) de la Ley del IVA) y sin embargo las rentas arrendaticias de locales comerciales sujetas y no exentas a dicho impuesto con una cuota del 21%, obligará al arrendador a declarar e ingresar una cuota de IVA no ingresada y si procediere, a la exigencia de una retención al arrendatario sobre una base entendemos que incorrectamente determinada.

Miguel Ángel Monje es abogado y socio fundador de Alialegal