Subida de precio en la compraventa

Vivienda: ¿Estamos a las puertas de una nueva burbuja inmobiliaria?

El precio de la vivienda en España está en continuo crecimiento y el número de compraventas se ha disparado en el primer trimestre. Esto ha hecho saltar todas las alarmas. ¿Estamos a las puertas de una nueva burbuja inmobiliaria?

Inés Romero Caro

Madrid | 23.09.2021 05:04

Vivienda: ¿Estamos a las puertas de una nueva burbuja inmobiliaria?
Vivienda: ¿Estamos a las puertas de una nueva burbuja inmobiliaria? | EFE

La subida del precio de la vivienda en España es una realidad. A pesar de estar sumergidos en plena crisis económica y sanitaria provocada por la pandemia de coronavirus, lo cierto es que cada vez cuesta más obtener este bien de primera necesidad. Ante esta tendencia en el sector, se abre un gran interrogante: ¿estamos a las puertas de una burbuja inmobiliaria?

El precio de la vivienda, al alza

Con los datos sobre la mesa, se puede afirmar que el precio de la vivienda se ha incrementado. Concretamente, en los meses de abril y junio subió un 2,4% respecto al trimestre anterior y un 3,3% interanual, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Desde finales de 2019, cuya variación anual del Índice de Precios de Vivienda (IPV) fue de un 3,6%, ha estado en continuo descenso, pero ahora han cambiado las cosas en el sector inmobiliario. Los informes de la sociedad de tasación en valoración de inmuebles Tinsa indican que el precio medio por metro cuadrado en el segundo semestre de 2021 ha sido de 1.421 euros, mientras que en el mismo periodo del año anterior (2020) fue de 1.392 euros.

Para confirmar esta subida, es necesario retroceder un poco más en el tiempo, cuando la pandemia todavía no había llegado. Así pues, en el segundo semestre de 2019, el precio medio de la vivienda por metro cuadrado llegaba a los 1.350 euros, 71 euros menos que este último año. Este continuo crecimiento del precio de la vivienda también se refleja en los datos recogidos por el portal inmobiliario Idealista. En junio de 2020, el coste del metro cuadrado fue de 1.650 euros. Justo un año después, el precio ascendió hasta los 1.816 euros y en agosto de 2021, fecha del último registro, llegó a los 1.825 euros.

Pese a que estas cifras todavía quedan lejos del máximo histórico registrado en junio del año 2007, en el que el coste alcanzó los 2.053 euros, lo cierto es que el valor del metro cuadrado en España ha aumentado de forma progresiva durante los últimos 14 meses, estabilizándose en julio y agosto, tal y como reflejan las estadísticas del Consejo General del Notariado.

Por lo que respecta a la subida de precios según el tipo de inmueble, se ha agravado en el caso de las viviendas de nueva obra, según el INE. Así, su tasa anual del IPV ascendió al 6% en el segundo trimestre de 2021, lo que supone un aumento de 3,7 puntos respecto al anterior. En cuanto a las viviendas de segunda mano, esta tasa alcanzó el 2,9% en el segundo trimestre de 2021, dando lugar a una subida de 2,2 puntos.

No obstante, José García Montalvo, investigador del Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas (Ivie) y catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra (UPF), asegura que "lo que está ocurriendo en España no es nada comparado con lo que está sucediendo en el resto del mundo". "En Estados Unidos los precios han subido un 18% y en Holanda un 15%. Aquí han subido un 3,3%, mucho más lento que en la mayoría de los países desarrollados", sostiene.

El experto dice que estas cifras sugieren un crecimiento, pero "con retraso" respecto a otros territorios. Por su parte, el economista de BBVA Research Félix Lores explica que las previsiones apuntan a que "en los próximos trimestres el precio seguirá subiendo al calor de la recuperación económica".

La compraventa de viviendas alcanza niveles de prepandemia

El aumento del precio de la vivienda está estrechamente ligado a una subida en la demanda. Si se atiende a las compraventas realizadas en el primer trimestre de 2021, el sector inmobiliario ha registrado un total de 141.447 transacciones, mientras que en el mismo periodo en 2020 fueron 116.020, según recoge el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

Y no solo eso, los datos del Consejo General del Notariado indican que tan solo en junio de 2021 se firmaron 64.877 ventas de inmuebles, un 70% más que en el mismo mes en 2020. Se trata de la mejor cifra mensual en los últimos 10 años. A pesar de que el mercado en este mes del 2020 se encontraba paralizado a consecuencia de la pandemia, si se comparan estos números con los obtenidos en 2019, se puede ver un crecimiento del 41%. Y los últimos datos conocidos refuerzan la dinámica en la compraventa de viviendas en nuestro país: En julio, el crecimiento fue del 53,5%, el mayor repunte en 13 años.

El confinamiento despertó el interés por la vivienda

Contra todo pronóstico, la pandemia de coronavirus ha provocado un mayor interés en adquirir un inmueble. Juan Manuel Chávez, colaborador de OBS Business School, lo aclara en el informe El sector inmobiliario después de la crisis del coronavirus en España: “El año 2020 ha respondido con un desafío macabro: reaprender a vivir, tanto por la condición de permanecer en casa durante meses como por el hecho de seguir con rigurosidad las medidas de distanciamiento social con las demás personas”.

El escritor e investigador asegura que las viviendas "no estaban preparadas para hacer llevadero un exigente y prolongado confinamiento". "Como consecuencia, se impuso reivindicar lo hogareño con todos sus protocolos y el espacio individual como entorno seguro, expectativas que podrían instalarse en la forma de indicadores para la búsqueda de una vivienda en venta o alquiler", añade.

El economista de BBVA Research Félix Lores explica a Onda Cero esta relación entre el coronavirus y el interés hacia la adquisición de inmuebles: "La pandemia sí ha influido en la decisión de comprar una vivienda. Tras pasar mucho tiempo en casa, las familias se han dado cuenta de las carencias de sus hogares y, probablemente han aparecido nuevas necesidades, como espacios abiertos, una habitación adicional para trabajar, espacios más amplios, etc.".

A esta idea se une Enrique Martínez García, economista investigador del Banco de la Reserva Federal de Dallas: "Los ingresos disponibles de los hogares se han mantenido o incluso incrementado precisamente al mismo tiempo que las restricciones de movilidad han restringido gravemente la oferta de vivienda. Este impulso a la renta disponible, junto con las bajas tasas de interés, han ayudado a impulsar los ahorros, que se han dirigido a inversiones de mayor rendimiento, como la vivienda".

Por lo tanto, este aumento en los movimientos de compraventa comenzó a notarse después del confinamiento. Tras un descenso considerable en el segundo trimestre, coincidiendo con la cuarentena, en el tercero y en el cuarto los números superaron a los del 2019. Así, el acumulado de los meses de abril, mayo y junio de 2020 dejó la cifra de 132.113 transacciones por las 123.687 de 2019.

Los bajos tipos de interés, un aliciente para los hogares

Los bajos tipos de interés también han influido en la reactivación del sector. El Banco Central Europeo tomó la decisión de mantenerlos en estos niveles para acelerar la recuperación y hasta que la inflación se situara en el 2%. "Esto ha hecho que se abarate el coste de la financiación que necesitan la mayoría de familias para llevar a cabo una transacción inmobiliaria", declara Lores.

La Estadística de hipotecas del INE refleja esta caída del tipo de interés medio de los préstamos. En junio de 2021 fue del 2,28% que, junto a enero de este mismo año, se ha convertido en la cifra más baja de la serie histórica.

El investigador del Ivie García Montalvo expone la repercusión que tiene esto sobre el sector: "Cuanto más bajo es el tipo de interés, mayor es la demanda de vivienda, ya que la gente puede conseguir hipotecas a un tipo más bajo". Asimismo, recuerda que es importante porque no solo están los compradores de vivienda para vivir, también están los inversores.

El portavoz de idealista, Francisco Iñareta, declara que, a pesar de la caída del precio del alquiler, la inversión en vivienda “sigue ofreciendo un retorno del 7,1%”. “Comprar una vivienda para ponerla en el mercado de alquiler sigue siendo una opción muy rentable”, asegura.

En referencia a las hipotecas concedidas para la compra de viviendas, en junio de 2021 se constituyeron 37.961, lo que supone una subida interanual del 41,2%,tal y como avala el INE.

¿Estamos ante una burbuja inmobiliaria?

La Asociación de Consumidores y Usuarios de Bancos, Cajas, Productos Financieros y de Seguros (Adicae) advierte de un "recalentamiento" en el mercado inmobiliario que “puede suponer el paso previo a una nueva burbuja inmobiliaria como la sufrida hace una década”.

Sin embargo, el economista Félix Lores asegura que "estamos lejos de una situación de desequilibrio". "Las condiciones del mercado en la actualidad son muy diferentes a las que existieron en 2004-2005, años en los que se gestó la burbuja inmobiliaria. Hoy, el precio de la vivienda es en torno a un 20% inferior a los precios de entonces, la inversión en vivienda es casi un 40% inferior y el endeudamiento de las empresas en el sector se ha reducido significativamente", declara.

También señala que "tenemos una mejor regulación que permitirá que el crédito se incremente sin que se tomen riesgos innecesarios".

De la misma manera piensa el catedrático de Economía Aplicada de la UPF José García Montalvo: "Para que haya una burbuja inmobiliaria y, sobre todo, para que tenga consecuencias importantes, se tiene que financiar con crédito, no hay otra forma. El Banco Central Europeo tiene totalmente controlados a los bancos. Si se saltaran cualquier parámetro de riesgo, sonarían las campanas".

Por su parte, Enrique Martínez García, investigador del Banco de la Reserva Federal de Dallas, se muestra preocupado: "Lo que preocupa es que esta rápida apreciación en el precio de la vivienda pueda terminar atrayendo a más inversores convencidos por la expectativa de que tales retornos continúen en el futuro, aun cuando los fundamentos y circunstancias dejen de justificarlo. Esto podría dar origen y terminar derivando en una burbuja inmobiliaria con severas consecuencias económicas". A pesar de ello, mantiene la postura de que no todas las crisis son iguales y “son muchas las diferencias entre el episodio actual y la burbuja que desencadenó la recesión de 2007-2009”.