Este año comenzó con doce promesas del Gobierno español para mejorar el acceso a la vivienda. Finalizando 2025, y según las estimaciones del Observatorio del Alquiler, vemos que en España la renta media de los alquileres de vivienda ha pasado de 1 118 euros a 1 187 euros, un récord histórico. Y si las viviendas ofertadas en el mercado de alquiler fueron el año pasado 717 338, la previsión al cierre de este es de solo 696 118.
En cuanto al acceso a la vivienda en propiedad, 2024 cerraba con una media nacional de 2 271 euros el metro cuadrado. En noviembre de 2025 el precio era ya de 2 605 euros, según el portal inmobiliario idealista.com, casi un 15 % mayor.
De esas doce promesas, dos llegan in extremis para cerrar el año: la creación de una empresa pública de vivienda y de un sistema de garantías frente al impago de alquileres.
Casa 47: el nuevo sistema público de vivienda
A principios de diciembre, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana presentó Casa 47, una empresa estatal creada para sustentar el sistema público de vivienda mediante la promoción de suelo y la gestión de alquileres.
Hay un antecedente fracasado: entre 2005 y 2012 funcionó en España una entidad similar, la Sociedad Pública de Alquiler. En siete años de funcionamiento apenas gestionó 19 038 contratos de alquiler y fue liquidada dejando una deuda de más 37 millones de euros.
Los inmuebles que va a gestionar Casa 47 son, en un principio, 2 400 suelos y 40 000 viviendas que provienen de la SAREB, el banco malo. De participación público-privada, este se creó en 2012 (tras la disolución de la Sociedad Pública de Alquiler) para agrupar y gestionar los activos tóxicos inmobiliarios (de alto riesgo en cuanto a la recuperación de la inversión). Estas viviendas proceden del rescate del sistema bancario tras la crisis de 2007.
La cuestión es que, en un contexto de déficit habitacional, estas viviendas llevan años inmovilizadas o en situaciones que dificultan su incorporación al mercado de alquiler social. Como por ejemplo, con reclamaciones por impago, okupadas, ya arrendadas o en lugares donde nadie quiere o puede vivir.
Casa 47, gestión del alquiler de la vivienda pública
La nueva entidad prevé la construcción de 55 000 viviendas para crear un parque de alquiler social estable. Sin embargo, experiencias de gestión pública similares en el País Vasco, Cataluña y Madrid nos han mostrado que los costes de mantenimiento y gestión son muy elevados.
El plan es hacer contratos de arrendamiento de hasta 75 años, con una duración inicial de 14 años y sucesivas prórrogas de 7 años. Los alquileres tendrán un tope de precio de un 30 % de la renta media de los hogares en la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda.
Tendrán acceso a este programa las familias con ingresos de entre 2 y 7,5 veces el IPREM. Esto es, un rango de entre 14 400 y 63 000 euros, con lo que el Gobierno estima que alcanzará al 60 % de la población española (clases media y media-alta). Quienes no lleguen al nivel más bajo exigido recibirían otras ayudas para vivienda.
El IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) es la referencia económica que fija el umbral de ingresos para acceder a ayudas públicas, prestaciones, subvenciones y becas en España.
Los interrogantes alrededor de Casa 47
Todavía está pendiente de definir cómo será la gestión de las viviendas. De ahí que surjan una serie de dudas. Si la demanda potencial es de unos tres millones de familias, ¿quién va a promover tal cantidad de viviendas y cuándo y dónde estarán disponibles? ¿Cuál será el coste público de mantener y gestionar un creciente stock de inmuebles y qué impacto tendrá en los impuestos de los ciudadanos? ¿Se desahuciará a las familias beneficiadas si no cumplen con los pagos? ¿Cada cuánto se revisará si los beneficiarios siguen cumpliendo con las condiciones para mantenerse en esas viviendas? ¿Una permanencia asegurada por hasta 75 años podría acabar impidiendo el acceso a nuevas familias y generar privilegios? ¿En qué medida podría distorsionar la libre competencia y encarecer las compraventas y alquileres que queden fuera del sistema?
Además, habrá que tomar en cuenta el riesgo de que la oferta de Casa 47 no satisfaga la demanda de viviendas y de que estas no se construyan según las necesidades geográficas y económicas, acentuando así las desigualdades.
Un aval para facilitar el acceso al alquiler
El aval a los alquileres a precios asequibles implica que el Estado (y, por tanto, los contribuyentes) harán frente a impagos eventuales, a los daños causados en las viviendas y al coste de suministros debidos (luz, agua, gas). Esta cobertura será gestionada por las comunidades autónomas y está destinada a jóvenes menores de 35 años y a personas vulnerables (según lo establecido en cada comunidad). Para su disfrute, arrendador y arrendatario deberán suscribir el compromiso correspondiente ante la Administración.
La renta no podrá superar el índice de referencia establecido por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, y la fianza deberá depositarse en los organismos oficiales designados. Estas medidas se aplicarán con carácter retroactivo a los contratos que estuvieran vigentes el 30 de enero de 2025.
Los interrogantes alrededor del aval
De nuevo, sobre el papel la medida parece prometedora. Especialmente porque este aval público puede ayudar a reducir la desconfianza de los arrendadores respecto a los mencionados colectivos. Sin embargo, su eficacia es dudosa por dos motivos:
La media nacional de solicitantes por cada vivienda en alquiler que sale al mercado es de 136 (el triple en Cataluña), de manera que los caseros tienen donde elegir fuera de dichos grupos.
Se exige que el alquiler cumpla el índice de control de rentas establecido en marzo de 2024, al amparo de la Ley de Vivienda 12/2023. Por ello, serán pocos los arrendatarios que elijan sumarse a esta medida donde no sea obligatoria. Es decir, en la mayor parte de España.
Además, este aval público puede provocar efectos indeseados, como el aumento de rentas a estos colectivos si antes estaban alquilados por debajo del índice (“como paga el Estado, les subo la renta”), o el riesgo moral de que el casero gestione peor la vivienda y que le dé igual no cobrar del inquilino si sabe que tiene la garantía de que cobrará del Estado. También podría considerarse una validación indirecta de la morosidad: a la dificultad para ejecutar desahucios que introdujo el Real Decreto de 2020 se sumó la Ley de Vivienda 12/2023, y ahora los arrendadores cobrarán igual aunque sus arrendatarios sean morosos.
En definitiva, y pese a los esfuerzos, siguen faltando medidas estructurales para agilizar y mejorar el acceso a la vivienda de las familias, y para garantizar la seguridad jurídica en el mercado de alquiler.
Sergio Nasarre Aznar, Derecho civil, Derecho de la vivienda, Universitat Rovira i Virgili
Este artículo fue publicado originalmente en The Conversation. Lea el original.
