Mallorca cerró 2025 con 2.139 nuevas viviendas visadas, prácticamente la misma cifra que en 2024, cuando se registraron 2.136. Sin embargo, el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Mallorca (COAAT) destaca un cambio significativo en el patrón constructor: por primera vez en los últimos años, las viviendas plurifamiliares superan a las unifamiliares, evidenciando un giro hacia los edificios de pisos frente a los chalets.
Las viviendas plurifamiliares crecieron un 11,7% en 2025, con 1.093 visados (115 más que en 2024), mientras que las unifamiliares cayeron un 9,6%, hasta las 1.046 unidades (112 menos que el año anterior). Esta tendencia invierte el comportamiento de 2023 y 2024, cuando se visaban más chalets y adosados que edificios de pisos.
Palma, el municipio que más cambia
Palma concentra el 38,5% de toda la actividad constructora de la isla, con 825 viviendas visadas: 694 plurifamiliares y 131 unifamiliares. El dato más relevante es que en la capital mallorquina las viviendas en edificios crecieron casi un 50% respecto a 2024, recuperando una proporción más equilibrada entre ambos tipos de construcción.
En Palma se ha visado una vivienda unifamiliar por cada cinco plurifamiliares, una relación que los técnicos consideran más ajustada a las características urbanas de la ciudad, donde predominan los edificios de tres o cuatro plantas con dos viviendas por piso.
Tras Palma, los municipios con mayor número de visados de viviendas plurifamiliares fueron Marratxí (103) e Inca (72). En el caso de las unifamiliares, destacan Capdepera (92) y Calvià (82), municipios donde este tipo de construcción sigue predominando sobre los edificios.
El mercado del lujo, saturado
Luis Alfonso de León Piñeiro, presidente del COAAT Mallorca ha explicado que la reducción de viviendas unifamiliares responde a la saturación del mercado de lujo: "Todo el mundo se ha dedicado a hacer la vivienda de lujo. Yo creo que estamos entrando en lo que sería la futura crisis del sector, que es que el lujo está saturado".
Según los técnicos, los promotores que en los últimos años se han centrado en chalets de alto standing "no les va a quedar más remedio que volver a la vivienda económica y realizar lo que son los edificios plurifamiliares". El sector considera que "es el propio mercado el que está marcando los límites" ante unos precios que "están por las nubes" y un producto de lujo que acumula stock sin vender.
Las reformas al alza
Frente al estancamiento en la obra nueva, las reformas registraron su cifra más alta de la serie histórica: 3.110 intervenciones de rehabilitación en 2025, un 19,2% más que el año anterior. Este aumento está directamente relacionado con las ayudas de los fondos europeos Next Generation, que finalizaron en 2025 y que han acelerado las obras de eficiencia energética en viviendas.
Los aparejadores destacan que el incremento de las reformas también responde a la dificultad de acceso a la vivienda: "Como la gente no puede acceder a la vivienda, resulta más económico y más rentable entrar a rehabilitar las viviendas antiguas o las viviendas que ya son propiedad de la familia".
Dentro de este apartado de reformas también se contabilizan los cambios de uso de locales comerciales a viviendas, una medida impulsada por el Govern balear que está teniendo "mucho impacto", según los técnicos, y que no consume nuevo territorio al aprovechar edificios ya construidos.
Las medidas del Govern tardarán en hacer efecto
El COAAT advierte de que las modificaciones legislativas aprobadas por el Govern para desbloquear suelo y agilizar licencias no mostrarán resultados hasta dentro de dos o tres años como mínimo. "Estamos en medio del ciclo productivo. Todas las medidas que se han tomado están arrancando y no van a tener resultados hasta dentro de uno, dos o tres años", explicó el presidente del colegio.
El COAAT recordó que el proceso completo de una vivienda, desde la creación de suelo hasta la construcción, puede llevar hasta cinco años: "Yo tengo que crear suelo, tengo que hacer un proyecto, tengo que presentar el proyecto para obtener una licencia y tengo que construir".
No obstante, ya se empiezan a notar algunos efectos en Palma, especialmente en la tramitación de cambios de uso de locales a viviendas. "Se está acelerando la presentación de licencias, sobre todo para cambio de usos de locales a viviendas", afirmaron los técnicos, que asisten regularmente a la Comisión de Urbanismo del Ayuntamiento de Palma.
Se construye menos que hace 6 años
A pesar del ligero repunte en viviendas plurifamiliares, las cifras totales de visados en 2025 siguen estando un 23% por debajo del pico registrado entre 2019 y 2021, cuando se superaban las 2.700 viviendas anuales. Entre 2023 y 2025, la construcción de obra nueva se ha estancado en torno a las 2.100 viviendas al año.
Esta cifra contrasta con las necesidades reales del archipiélago: diversos informes apuntan a que Baleares necesitaría en torno a 4.500 viviendas nuevas al año solo para acompañar el crecimiento poblacional y evitar que siga aumentando el déficit acumulado, que ya se estima en decenas de miles de unidades.
Sólo un hotel nuevo
En cuanto a la planta hotelera, el COAAT registró 94 actuaciones de reforma y ampliación en hoteles durante 2025, manteniendo las cifras de 2024. Solo se visó un hotel nuevo en toda la isla.
